Kosten sind eines der Schlüsselmerkmale des Gegenstands einer zivilrechtlichen Transaktion. Was sind seine Zeichen? Wie werden Werte eingeordnet? Zu welchem Zweck in der Wirtschaft oder in der Immobilienwirtschaft werden die relevanten Kennzahlen berechnet und mit welchen Methoden?
Was ist "Kosten" und "Schätzung"
Bevor wir die Arten von Werten und die damit verbundenen Gründe für ihre Klassifizierung untersuchen, wollen wir definieren, was es ist. Es gibt eine Menge Kriterien, die es ermöglichen würden, ihm ein eindeutiges Merkmal unter Welt- und russischen Ökonomen zu geben. Zu den beliebtesten gehört Folgendes: Kosten sind ein Geldbetrag, der als Bedingung für eine Transaktion im Prozess der Interaktion von Subjekten zivilrechtlicher Beziehungen zum erwarteten Zeitpunkt der Übertragung von Eigentumsrechten oder anderen Mechanismen für die Verwendung eines Objekts festgelegt wird. Der Begriff „Bewertung“wiederum ist mit dem Mechanismus zur Bestimmung des betreffenden Betrags verbunden.
Bewertungsaspekte
Bewertungsobjekte können Immobilien, Dienstleistungen, Transportmittel, Haush altsgegenstände, geistiges Eigentum sein – alles, was das Zivilrecht als möglichen Gegenstand für Rechtsgeschäfte zwischen natürlichen und juristischen Personen vorsieht. das Verfahren zur Bestimmung des Geldwertes,deren Übertragung von einem Rechtsgegenstand auf einen anderen die Grundlage für die Übertragung von Eigentumsrechten darstellt, erfolgt mit von beiden Seiten anerkannten Methoden. Sie können auch von Dritten angeboten werden, jedoch vorbeh altlich einer Vereinbarung mit den Hauptbeteiligten an der Transaktion.
Diese oder andere Wertarten von Waren, Eigentum oder Dienstleistungen können je nach Art des Rechtsverhältnisses auf Antrag der Parteien oder aufgrund gesetzlicher Vorschriften bestimmt werden. So ist beispielsweise bei Immobilientransaktionen in vielen Fällen der Einsatz von Gutachtern zur Eintragung des Eigentums zwingend erforderlich.
Bewertungsansätze
Die Bewertung sowie zB die Bestimmung der Wertart kann im Rahmen verschiedener Ansätze erfolgen. In der russischen Geschäftspraxis gibt es drei Hauptgründe: profitabel, vergleichend und kostspielig. Betrachten Sie ihre Essenz.
Einkommensmodell beinh altet die Verwendung von Methoden, die auf der Berechnung der geschätzten Einnahmen aus der möglichen Nutzung des Bewertungsobjekts durch den neuen Eigentümer beruhen - zum Beispiel Vermietung. Das Vergleichsmodell beinh altet die Untersuchung von Zahlen, die die Arten des Immobilienwerts einiger Objekte charakterisieren, mit Indikatoren für andere, die in grundlegenden Begriffen sehr ähnlich sind. Beispielsweise untersucht ein Gutachter bei der Bestimmung des geeigneten monetären Indikators für eine Wohnung in der Regel die vorhandenen Vorschläge auf dem Immobilienmarkt. Im Rahmen des Kostenmodells werden mögliche Aufwendungen kalkuliert, die notwendig sind, um das Objekt in funktionstüchtigem Zustand zu erh alten. Wenn ein,Angenommen, eine Person kauft einen Traktor, dann muss der von ihr beauftragte Gutachter die potenziellen Kosten berücksichtigen, die mit der Reparatur von Geräten verbunden sind, wenn er die Kosten für diese Art von Transport ermittelt.
Ergebnis der Wertschätzung
Sobald die Arten von Immobilienwerten analysiert und eine angemessene Bewertung vorgenommen wurde, kann das Ergebnis als Richtlinie zur Bestimmung des endgültigen Transaktionspreises verwendet werden. Oder für andere Zwecke - zum Beispiel beim Abschluss eines Versicherungsvertrags, der Bereitstellung eines Darlehens, dem Verkauf einer Aktie usw. Betrachten wir, welche Arten von Werten bei der Bewertung verschiedener Objekte durch russische Experten unterschieden werden. Und auch, wie relevante Informationen in der Praxis genutzt werden können.
Wertklassifizierung
Welche Wertarten eines bestimmten Bewertungsgegenstandes unterscheiden moderne Experten? Hier gibt es viele Einstufungskriterien. Betrachten Sie eines der gängigsten Modelle unter russischen Ökonomen.
Er enthält insbesondere den Verkehrswert. Dies ist der Preis, dessen Wert zum Zeitpunkt der Bewertung des Objekts festgelegt wird, sofern es in einem Wettbewerbssegment verkauft werden soll. Das heißt, die Voraussetzungen für die Bestimmung der korrekten Kosten sind die Verfügbarkeit öffentlicher Informationen über die Grundsätze der Produktpreisgest altung und das Fehlen signifikanter externer (regulatorischer) Faktoren, die den Preis beeinflussen.
Das betrachtete Modell hat einen Investitionswert. Seine Indikatoren werden identifiziert, um Personen, die an einer Investition in ein bestimmtes Objekt interessiert sind, Informationen bereitzustellen. In manchen Fällender Anlagewert kann dem Marktwert entsprechen. Aber es ist nicht immer der Fall. Manchmal wird gleichzeitig mit dem Anlagewert auch der Liquidationswert des Objekts berechnet. Sein Wert drückt die voraussichtliche Höhe des möglichen Erlöses beim Weiterverkauf des Geschäftsgegenstandes aus.
Es gibt einen Katasterwert. Zweck seiner Errichtung ist die Eintragung eines Gegenstandes in ein bestimmtes Staats- oder Gewerberegister mit anschließender Informationsverwertung durch entsprechende Erklärungen. In der Regel handelt es sich in diesem Fall um die Berechnung von Steuern. Der Katasterwert liegt bei Immobilien in der Regel unter dem Marktwert oder in etwa auf diesem.
Es gibt auch so etwas wie einen Versicherungswert. Es handelt sich um die Berechnung der Höhe der Zahlungen aus dem Versicherungsvertrag. In einigen Fällen wird auch gleichzeitig der Wiederbeschaffungswert des Objekts berechnet. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die entsprechende Vereinbarung mit der Versicherung keine finanzielle Entschädigung vorsieht, sondern im Schadens- oder Ausfallfall das Objekt in seinen ursprünglichen Funktionszustand zurückversetzt.
Daher haben wir 4 Arten von Werten betrachtet, die in der russischen Wirtschaftsschule am häufigsten vorkommen, sowie mehrere ergänzende. Diese Liste ist natürlich nicht vollständig. Es gibt private Arten des Marktwerts sowie Investitionen oder Kataster, die sich auf die Eigenschaften von Objekten beziehen, die optional einen anderen Rechtsstatus haben. Kommen wir nun zum Studium der Essenz von Objekten, in Bezug auf die der entsprechende Parameter berechnet wirdAspekt von praktischer Bedeutung.
Unternehmensbewertung
Natürlich gibt es viele spezifische Arten von Objekten, in Bezug auf die der Wert bestimmt wird. Zu den am häufigsten anzutreffenden in der russischen Geschäftspraxis gehören Geschäfte und Immobilien. Im ersten Fall werden das Gesamtvermögen der Unternehmen, Managementprinzipien und gewinnbringende Tätigkeiten bewertet. Vor der Untersuchung der Arten von Unternehmenswerten ist es sinnvoll, die Ziele zu bestimmen, denen der Gegenstand der entsprechenden Bewertung gegenübersteht.
Warum das Geschäft wertschätzen? Die erste Option ist hier die Aussicht auf den Verkauf des Unternehmens. Der Eigentümer des Unternehmens kann sich entscheiden, ein anderes Geschäft aufzunehmen, aber zuerst ist es vorteilhaft, das aktuelle in die Hände eines anderen Eigentümers zu übertragen. Außerdem kann eine Unternehmensbewertung durchgeführt werden, um die Qualität der Unternehmensführung zu verbessern und mögliche Mängel im Managementsystem zu identifizieren. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Aufmerksamkeit von Investoren zu erregen, falls das Betriebskapital nicht ausreicht oder das Unternehmen sich die Aufgabe gestellt hat, den Markt zu erweitern, wodurch zusätzliche Mittel benötigt werden. Die Unternehmensbewertung kann bei der Beantragung eines Kredits durchgeführt werden - sie dient in der Regel als Richtlinie für die Entscheidung über die Vergabe eines Kredits durch eine Bank.
Unternehmensbewertungswerte
Welche Wertarten werden bei der Bewertung von Unternehmen berücksichtigt? Welche Prinzipien werden hier am häufigsten verwendet? Die wichtigsten Arten von Werten, die in Bezug auf die Unternehmensbewertung anwendbar sind, sind Markt und Investition. Nach Ansicht einiger Experten, die die Möglichkeit des Kaufs eines Unternehmens in Betracht ziehen,Es ist ratsam, dass sich der Partner bei der Analyse der relevanten Interessenten auf die zweite Richtung konzentriert. Denn ein typischer "Markt"-Preis für ein Unternehmen ist ein Indikator, der nicht immer eindeutig über das Entwicklungspotential eines Unternehmens spricht. Aber wenn wir davon sprechen, es zu identifizieren, dann können die Schlüsselprinzipien für die Berechnung der erforderlichen Zahlen auf folgenden Grundlagen basieren:
- beim Vergleich verfügbarer Indikatoren mit denen, die für andere Marktteilnehmer typisch sind;
- zur Untersuchung der Wettbewerbsvorteile von Unternehmen;
- zur subjektiven Sichtweise der beurteilenden Experten;
- über die Untersuchung des Einflusses externer Faktoren.
Bei der Bestimmung des Investitionswerts eines Unternehmens können die gleichen Grundsätze gelten, aber zusätzlich zu ihnen ist es auch zulässig, eine Reihe anderer zu verwenden:
- Modellieren des Verh altens von Subjekten, die in Unternehmen involviert sind (Einfluss von Faktoren);
- Berechnung der Rentabilität (Steigerung des Marktwerts im Laufe der Zeit).
Spezifische Kostenindikatoren können einen potenziellen Geschäftskäufer oder Investor zufrieden stellen, je nachdem, wie hoch die Investition in das Unternehmen geschätzt wird und wie die Aussichten für ihre Amortisation sind. In vielen Fällen können Anlagen kreditwürdigen Ursprungs sein. Der Wert des möglichen Gewinns sollte nicht nur von Null verschieden sein, sondern auch die Zinszahlung an die Bank sicherstellen. Zusätzliche Richtlinien für die Entscheidungsfindung von Investoren, abgesehen von Indikatoren, die den Markt- und Investitionswert des Unternehmens widerspiegeln, können sein:
- die erwartete Nachh altigkeit des Unternehmens (die Fähigkeit,im Laufe der Zeit Einnahmen generieren);
- Korrelation von Amortisationszeiten mit konkurrierenden Unternehmen (vielleicht ist es für einen Investor rentabler, in ein anderes Unternehmen zu investieren, und für einen Käufer - es zu erwerben);
- Grad des Vertrauens zwischen Partnern.
Die obigen Kriterien können sehr subjektiv sein. Daher sind der Markt- und Investitionswert eines Unternehmens in der Unternehmenspraxis zwar wichtige, aber nicht immer entscheidende Parameter.
Ein weiterer möglicher Faktor sind die Kosten für die Arten von Arbeiten, die mit der Bewertung eines Unternehmens für eine Investition oder einen möglichen Kauf verbunden sind. Wenn die Untersuchung des Unternehmens von erheblichen Investitionen begleitet werden kann, die keinen echten Gewinn implizieren (z. B. Kontaktaufnahme mit externen Experten, Wirtschaftsprüfern und Analysten), ist es wahrscheinlich, dass der Investor oder potenzielle Käufer des Unternehmens es vorziehen wird, sich nicht damit zu befassen eine bestimmte Firma.
Immobilienbewertung
Es wird nützlich sein, zu untersuchen, welche Arten von Immobilienwerten es gibt und welche Ansätze zu ihrer Bewertung angewendet werden. Aber definieren wir zunächst, wie im Geschäftsleben, die Ziele, die von den Beteiligten bei zivilrechtlichen Transaktionen der entsprechenden Art verfolgt werden. Die Notwendigkeit, die Arten des Immobilienwerts zu untersuchen und sich an die Dienste eines Gutachters zu wenden, ergibt sich in den folgenden Hauptfällen:
- es gibt eine Transaktion für den Verkauf einer Wohnung, eines Büros, eines anderen Gebäudes oder Grundstücks;
- Unternehmensvermögen wird bewertet;
- Die Größe der Besteuerungsgrundlage wird in Bezug auf das Vermögen bestimmtGebühren.
Natürlich kann es in der Praxis noch weitere Gründe für eine Immobilienbewertung geben. Beispielsweise ist es in manchen Fällen erforderlich, neben den grundsätzlichen Verfahren auch die Arten der geschätzten Kosten zu ermitteln. Oder – optional – Immobilien zu bewerten, um sie staatlichen Bedürfnissen zuzuführen.
Immobilienbewertung
Wir haben oben angemerkt, dass die Hauptarten des Unternehmenswerts Markt und Investitionen sind. Bei Immobilien können die gleichen Parameter untersucht werden, in der Regel kommen aber noch einige weitere hinzu. Nämlich - der Kataster- und Versicherungswert des Objekts. In einigen Fällen wird auch die Liquidation bestimmt. Auf die Besonderheiten bei der Ermittlung des Verkehrs- und Anlagewertes haben wir bereits oben eingegangen. Bei Immobilien ähneln die allgemeinen Grundsätze und Methoden in der Regel denen der Unternehmensbewertung. Sie werden nur verwendet, wenn sie besser an die Besonderheiten des relevanten Marktes angepasst sind: "Wettbewerb" wird durch "Zustand" ersetzt (Reparaturniveau, Veredelungsmaterialien und deren Qualität usw.), "Rentabilität" - durch die erwartete " steigend".
Lassen Sie uns nun untersuchen, wie die Zahlen für die Kataster-, Versicherungs- und Liquidationswerte berechnet werden. Alle von ihnen haben einige Besonderheiten. Jede Art von ermittelten Werten aus den aufgeführten ist durch Merkmale in Bezug auf Bewertungsmethoden gekennzeichnet. Betrachten Sie sie.
Wenn es um den Katasterwert von Immobilien geht, legt der Gutachter die Methodik zugrundespiegelt sich in einschlägigen Rechtsquellen, Empfehlungen des Finanzministeriums und anderer Abteilungen wider, die für die praktische Nutzung relevanter Informationen zum Wohnungswesen verantwortlich sind. In einigen Fällen können auch spezifische Kriterien zur Bestimmung des Marktwerts eines Objekts verwendet werden. Diverse technische Dokumentationen können studiert werden.
Wenn es darum geht, den Versicherungswert von Immobilien zu ermitteln, dann orientiert sich der Gutachter in diesem Fall in der Regel hauptsächlich an marktüblichen Methoden, jedoch angepasst an den tatsächlichen Inh alt des Kauf- und Verkaufsgeschäfts. Wenn eine Person beispielsweise eine Wohnung auf Hypothek kauft, kann nur der Darlehensbetrag in die Versicherungskosten einbezogen werden. Und in diesem Fall kann die entsprechende Bemessungsgrundlage für die Vertragssumme gegenüber Versicherern niedriger sein, als wenn der Nettomarktwert der Wohnung zugrunde gelegt würde.
Hypotheken sind ein Beispiel für ein Marktsegment, in dem der Liquidationswert eines Objekts für zivilrechtliche Transaktionen von praktischer Bedeutung sein kann. Wenn beispielsweise eine Person oder Organisation die Bedingungen für die Rückzahlung eines Kredits nicht erfüllt, wird die Bank wahrscheinlich entscheiden, die verpfändete Immobilie zu verkaufen. Noch bevor ein Vertrag zur Bearbeitung eines Darlehens unterzeichnet wird, möchte ein Finanzinstitut möglicherweise die Aussichten für die Abwicklungskomponente des Projekts analysieren.
Beachten Sie jedoch, dass einige Experten es für unangemessen h alten, den Begriff "Liquidationswert" in Bezug auf Immobilientransaktionen im Umgang mit Banken zu verwenden. Falldie Tatsache, dass der Hypothekenvertrag standardmäßig nicht die obligatorische Übertragung der Wohnung in das Eigentum der Bank beinh altet - es handelt sich nur um eine Sicherungsmaßnahme für ein Darlehen. In seiner reinen Form impliziert der Liquidationswert die Berechnung des Preises, zu dem der Eigentümer eines Objekts (z. B. eines Unternehmens) sein Eigentum (z. B. aufgrund der Insolvenz des Unternehmens) verkaufen kann. Daher sollte der betreffende Begriff im Zusammenhang mit Immobilien mit Vorsicht verwendet werden.
Kosten sind ein konstanter Wert?
Viele moderne Ökonomen denken nein. Es sei denn natürlich, wir sprechen von einer Marktwirtschaft, in der es einen Platz für den Mechanismus der freien Preisbildung auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage gibt. Unabhängig davon, welche Arten von Warenwerten untersucht werden, handelt es sich bei jedem um einen variablen Wert, eine ungefähre Richtlinie, die die Parteien der Transaktion zu einem bestimmten Zeitpunkt verwenden können. Natürlich gibt es Branchen, in denen die Volatilität der relevanten Indikatoren minimal ist – zum Beispiel Marktsegmente, die von staatlichen Aufträgen dominiert werden. Aber das ist eher eine Ausnahme. Die Fähigkeit, sich in einem sich ändernden Kostenumfeld zurechtzufinden, ist einer der wichtigsten Wettbewerbsvorteile eines jeden modernen Unternehmens.
